We use cookies to provide you with a better online experience. By visiting our site you accept our use of cookies.

Till textinnehållet på sidan. Tryck Alt+S

Renteswap og maksimalpris

Renteswap


En del andelsboligforeninger har lavet en renteswap, som udgør en del af foreningens finansiering. Men hvad er en renteswap?

Renteswap kan være svært at forstå, men kan overordnet beskrives som et bytte af rentevilkår mellem to parter for en given periode.

Renteswaps kan laves mellem fast og variabel rente eller mellem to variable renteindeks.

For så vidt angår andelsboligforeninger er det ofte set, at andelsboligforeningen omlægger rentebetalinger fra variabel rente til en fast rente ud fra ønsket om at kende den fremtidige rente på et variabelt forrentet lån.

Eksempel på en renteswap:

En andelsboligforening har et lån med en variabel rente på 0,40% p.a. Dette lån ønsker foreningen at ombytte med en fast rente i 30 år. Foreningen kan enten vælge at lave en låneomlægning i kreditforeningen eller lave en renteswap. Renten på et fastforrentet realkreditlån er 3,00% p.a. og renten på en renteswap er 2,50% p.a.

Andelsboligforeningen vælger at indgå en renteswap. De næste 30 år skal foreningen altså betale 2,50% i rente til banken + de 0,40% til kreditforeningen. Men da parterne har byttet rente, får foreningen også 0,40% i rente fra banken. Se en grafisk tegning her (.pdf)

En renteswap er særdeles kompleks og risikofyldt og kvalificeret af Finanstilsynet som et rødt investeringsprodukt. Som en ikke-professionel investor bør en andelsboligforening derfor afholde sig fra at indgå aftaler om renteswaps, medmindre foreningen forinden har modtaget behørig professionel og individuel rådgivning baseret på likviditeten i den enkelte andelsboligforening, de konkrete markedsvilkår osv.

Mange foreninger er/har været hårdt ramt af, at renten er faldet, hvor forventningen ellers var, at renten skulle stige. Det betyder, at renteswappen har fået en negativ markedsværdi, som foreningen skal betale for at kunne opsige renteswappen eller lånet.

Den negative markedsværdi kan have stor betydning for prisfastsættelsen af andelsboligernes maksimalpris.

Maksimalpris


Andelsboligforeningsloven regulerer hvordan maksimalprisen på en andelsbolig fastsættes ud fra tre forskellige værdiansættelsesmetoder:

A (anskaffelsespris),
B (valuarvurdering) eller
C (offentlig vurdering)

Anvendes anskaffelsesprisen bliver renteswaps ikke medtaget i værdiansættelsen af andelsboligforeningens maksimal pris. Ved opgørelse ud fra en valuar vurdering eller offentlig vurdering skal en renteswap opgøres på samme måde som foreningens prioritetsgæld og medtages til markedsværdi.

Luk Udskriv